Die Baugruppe als alternative Bauherrenschaft

Immer öfter schließen sich einzelne Bauherren zu Baugruppen zusammen, um ihre individuellen Wohnvorstellungen gemeinsam zu verwirklichen. Der große Vorteil: Die Verwirklichung von sozialen, ökologischen und gestalterischen Ideen im Sinne der Gemeinschaft. Die Herausforderung: Die Koordination, Entscheidungsfindung und Moderation in der Planungs- und Bauphase. Das Ergebnis: Glückliche Bewohner.

Eine wachsende Anzahl an Menschen erfüllt sich den Traum vom Eigenheim. Neben dem klassischen Einfamilienhaus im ländlichen Raum wünschen sich immer mehr Familien ihre eigene Wohnung auch in urbanen Gegenden. Die Ansprüche an das zukünftige Zuhause reichen dabei von einer nachhaltigen Bauweise und ästhetischen Ansprüchen bis hin zu sozialen Komponenten wie einer guten Nachbarschaft und gemeinschaftlichen Einrichtungen. Wo individuelle und solidarische Interessen Hand in Hand gehen, bietet sich die Baugruppe als besondere Form der Bauherrenschaft an.

Was genau aber macht eine Baugruppe aus? Zuerst einmal geht es den Bauherren darum, für sich selbst zu bauen und individuelle Wohnwünsche zu verwirklichen. Dabei handelt der Bauherr auf eigenes wirtschaftliches Risiko. Ob es sich um einen Um-, Erweiterungs- oder Neubau handelt, spielt hierbei keine Rolle. Klare Vorteile sehen Befürworter des Konzepts in der hohen Qualität der Bauprojekte, da Individuum und Gemeinschaft das gleiche Ziel verfolgen: nachhaltig hochwertigen Wohnraum zu schaffen – für alle. Im Kosten- / Nutzenvergleich stehen Baugruppenprojekte laut Angabe der NBBA (NETZWERK BERLINER BAUGRUPPEN ARCHITEKTEN) zudem um bis zu 20 % besser da als vergleichbare Bauträgerprojekte.

Damit ein solches Projekt kosten- und zeitgerecht gelingen kann, erfordert es allerdings auch ein hohes Maß an Transparenz, Kommunikationskultur und Prio­ritätenmanagement. Hierzu wird meist eine externe, erfahrene Projektsteuerung hinzugezogen, bei der alle Fäden und Kommunikationsströme gebündelt zusammenlaufen. Die Baugruppe besteht vom Erwerb des Baugrundstücks bis zur Abrechnung. Der Betrieb des Gebäudes erfolgt als Wohnungseigentümergemeinschaft oder als Genossenschaft.

Ein Beteiligter der ersten Stunde auf Seiten der Planer ist der in Wien ansässige Architekt Franz Sumnitsch. Mit seinem Büro BKK-3 (vorher BKK-2) startete er sozusagen als Pionier bereits 1988 in das Abenteuer Baugruppe. Für den Verein für integrative Lebensgestaltung galt es, ein sogenanntes Mitbestimmungsprojekt auf dem ehemaligen Gelände der vormals größten k.u.k. Sargfabrik in Wien-Penzing zu realisieren: das Wohnheim Sargfabrik. Bis heute gilt dieses aufgrund der innovativen Nutzung und Verdichtung eines Blockinnenbereichs als gelungenes Vorzeigeprojekt. Zahlreiche Grünflächen, ein Dachgarten sowie die Gemeinschaftseinrichtungen wie das Café, das Seminarzentrum, der Veranstaltungssaal oder der private Kindergarten öffnen das Areal auch für die Nachbarschaft. 2000 wurde das größte selbstinitiierte und selbstverwaltete Wohn- und Kulturprojekt Österreichs um die MISS SARGFABRIK erweitert. Das Konzept bleibt bis heute zeitgemäß: Eine soziale Durchmischung innerhalb der Wohn- und Begegnungsstätte für Menschen unterschiedlichen Alters, unterschiedlicher Lebensform und Kultur – für Kinder, Jugendliche, Pensionisten, Flüchtlinge, Behinderte, Männer und Frauen.

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SARGFABRIK & MISS SARGFABRIK
Wien, Österreich

Bauherr: Verein für integrative Lebensgestaltung
Planung: BKK-2 / BKK-3
Statik: Fröhlich + Locher

Grundstücksfläche: FAB 4.220 m² / MISS 550 m²
Bebaute Fläche: FAB 2.300 m² / MISS 850 m²
Nutzfläche: FAB 7.200 m² / MISS 4.200 m²
Planungsbeginn: FAB 1988 / MISS 1998
Fertigstellung: FAB 1996 / MISS 2000

 Fotos: Hertha Hurnaus

Ein jüngeres Projekt der Wiener Baugruppengemeinde ist das Wohnprojekt Gleis 21, umgesetzt von ­einszueins architektur. Unter dem Motto „Miteinander Weichen stellen“ nimmt auch bei diesem Vorhaben neben dem individuellen Wohnkomfort die Kommunikation nach innen und außen einen besonderen Stellenwert ein. So umfasst das Projekt einige Wohnungen, die in Kooperation mit dem Diakonie Flüchtlingsdienst an geflüchtete Menschen vergeben werden können. Der Kulturverein Gleis 21 möchte in Kooperation mit Radio Orange, Okto TV und dem Stadtkino Wien das kulturelle, mediale und soziale Leben im Grätzel mitgestalten. Unweit des Hauptbahnhofs Wien gelegen, strahlt das kompakte Niedrigstenergiehaus – ausgeführt in Holz-Hybrid-Bauweise – aber auch als ökologisches Rolemodel auf die Umgebung aus. Besonders herausragende Aspekte sind auch hier die umfangreichen Gemeinschaftsflächen: von der Gemeinschaftsküche zur Bibliothek und Sauna im Dachgeschoss bis hin zu Werkstatt, Atelier und Fitnessraum im Untergeschoss.

Wohnprojekt Gleis 21
Wien, Österreich

Bauherr: Schwarzatal – Gemeinnützige Wohnungs- & Siedlungsanlagen GmbH; Verein Wohnprojekt Gleis 21
Planung: einszueins architektur
Statik: GG Ingenieure ZT GmbH, Wien; DI Kurt Pock, Klagenfurt

Grundstücksfläche: 1.691 m²
Bebaute Fläche: 976.04 m²
Nutzfläche Wohnen: 2.567.64 m², Sonstige: 362.49 m²
Planungsbeginn: 01-2015
Bauzeit: 11/2017-07/2019

Fotos: Hertha Hurnaus

Neben Wien lässt sich auch Berlin als Ballungszen­trum für innovative Baugruppenprojekte herausgreifen. Für das Mehrgenerationenhaus Flora 86 strebten die baugruppenversierten Praeger Richter Architekten die Nachverdichtung eines kompliziert geschnittenen Grundstücks in Berlin-Pankow an. Die Kubatur ist vorrangig durch die Abstandsflächenregelung und die Rücksichtnahme auf ein gegenüberliegendes denkmalgeschütztes Wohnhaus definiert. Ganze acht Nachbargrundstücke mussten im Planungs- und Bauprozess koordiniert werden. Dank des Konzepts durchgesteckter Wohnungen sind trotz der dichten Kiezlage alle Einheiten (60 bis 160 m²) hell und lichtdurchflutet gestaltet. Entlang eines Pocketparks gelangt man in den gemeinschaftlichen Hof, an den sich auch ein Spielplatz, ein Beeren- und Kräutergarten sowie ein Gemeinschaftsraum mit Gästewohnung angliedern.

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Mehrgenerationhaus Flora 86
Berlin, Deutschland

Bauherr:              Baugruppe Ausbauhaus Flora 86 GbR
Planung:              Praeger Richter Architekten
Statik: Dipl. Ing. Enrico Kluge

Bruttogeschossfläche: 3.000 m²
Fertigstellung: 2018
Baukosten: 6.5 Mio. Euro

Fotos: Andreas Friedel

Spannend im Bezug auf innerstädtische Nachverdichtung ist auch das von zanderrotharchitekten realisierte Baugruppenprojekt pa1925 in Berlin-Prenzlauerberg. Das Wohnensemble umfasst vier Gebäudeteile mit 51 Wohneinheiten, die einen vormals freistehenden Supermarkt integrieren. Die Architekten setzten ein Augenmerk darauf, Fluchten, Materialien und Farben aufzunehmen, um den anschließenden Bestand durch den Baulückenschluss “weiterzubauen”. Ein gemeinschaftlicher Gartenhof befindet sich auf dem Dach des Supermarktes inmitten des Konglomerats. Während zur Straße hin die Kante der Gründerzeitbauten fortgeführt wird, verschwimmen zu den Höfen hin Wohn- und Sozialraum. Die einfache Rohbaustruktur lässt viel Gestaltungsfreiraum bei der Erstnutzung und bietet den Bewohnern auch zu einem späteren Zeitpunkt die Möglichkeit, auf sich verändernde Nutzungsbedingungen zu reagieren. Die Wohnungsgrößen von 60 bis 200 m² sorgen für eine gute Durchmischung der Hausgemeinschaft.

Warum aber sind Baugruppen auch für unsere Gesellschaft und unsere Stadtentwicklung von immenser Bedeutung? Fakt ist, dass Bewohner, die sich ihren Wohnraum in einem bestimmten Quartier selbst geschaffen haben, sich mit der Umgebung schneller identifizieren und ihren neuen Lebensraum aktiv mitgestalten. Anstelle von toten Retortensiedlungen entstehen so in kürzester Zeit lebendige Siedlungsstrukturen. So können Brachflächen oder Brennpunkte innerhalb von Stadtteilen durch eine gezielte städtebauliche Planung nutzbar gemacht oder entschärft werden. Auch gesellschaftliche Aspekte wie Mehr-Generationen-Häuser, Inklusion oder betreutes Wohnen finden dank solcher Projekte inmitten unserer Gesellschaft statt, anstatt ausgelagert am Rand und in sich abgeschlossen. Baugruppen bieten demnach die Chance, Wohnkonzepte neu zu denken und zu definieren. Ein vielversprechendes Konzept für eine solidarische Zukunft.

pa1925
Berlin, Deutschland

Bauherr: Baugemeinschaft Pasteurstraße 19-25 GbR
Planung: zanderrotharchitekten
Statik: Ingenieurbüro Hippe, Berlin

Bruttogeschossfläche: 14.667 m²
Nutzfläche: 8.951 m²
Planungsbeginn: 2010
Fertigstellung: 2017
Baukosten: 37.61 Mio. Euro

Fotos: Simon Menges

Text: Linda Pezzei

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