Zur (Un-)Zulässigkeit der kurzfristigen Vermietung von Wohnungen in Wohnzonen

Derzeit muss der Städtetourismus aufgrund der COVID-19 Pandemie herbe Verluste hinnehmen. Doch auch unabhängig von den derzeitigen besonderen Umständen, zeigte sich in den letzten Jahren ein Wandel im Städtetourismus. Der Trend geht weg vom Hotelaufenthalt, hin zum Urlaub im gut ausgerüsteten Ferienapartment. Für Eigentümer und Mieter einer Wohnung kann die kurzfristige Vermietung ihrer Wohnung an Touristen durchaus lukrativ erscheinen. Dieser Artikel zeigt, welche rechtlichen Fallstricke hierbei zu beachten sind und nimmt im Zuge dessen die Wohnzonenregelung der Bauordnung für Wien unter die Lupe.

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Die Bauordnung für Wien (BO für Wien) sieht vor, dass im Bebauungsplan sogenannte Wohnzonen für Wohngebiete und gemischte Baugebiete – hauptsächlich in Bezirken innerhalb des Gürtels – ausgewiesen werden können (§ 5 Abs 4 iVm § 7a Abs 1 BO für Wien). Dieser Regelung liegt die Intention des Gesetzgebers zu Grunde, dass sich bestimmte Bezirke nicht zu ausgesprochenen Geschäfts- oder Bürovierteln entwickeln sollen, die in den Abendstunden und an Wochenenden kaum frequentiert werden. Wohnungen sollen der Bevölkerung auch weiterhin für Wohnzwecke zur Verfügung stehen. Die Erhaltung dieser Nutzung und deren weiterer Ausbau waren neben der Erhaltung des Wohnungsbestandes das Regelungsziel, welches mit der Etablierung der Wohnzonen verfolgt wurde.

Die Gründe für das Errichten derartiger Wohnzonen sind etwa in der Stadtstruktur, Stadtentwicklung und Vielfalt der städtischen Nutzung des Baulandes gelegen. Wohnzonen sollen zur Ordnung des städtischen Lebensraumes und zur Erhaltung des Wohnungsbestandes beitragen. Die Einschränkung auf die oben genannten Bezirke erscheint im Lichte dieser Regelungsziele unverständlich, zumal diese Bedürfnisse wohl auch in anderen Bezirken gegeben sind.

Für Wohnzonen gilt, dass als Wohnung verwendete Räume auch weiterhin nur zu Wohnzwecken verwendet werden dürfen. Zu beachten ist, dass Räume auch dann als Wohnung verwendet gelten, wenn und soweit in diesen bestimmte andere Tätigkeiten ausgeübt werden. Zu denken ist etwa an die Tätigkeit eines Freischaffenden, eines Arztes oder wohl auch eines Rechtsanwalts. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass neben der Ausübung dieser Tätigkeiten in der Wohnung auch gewohnt werden muss. Ein freischaffender Autor etwa, der in seiner Wohnung wohnt und dort nebenbei auch Bücher schreibt, verwendet seine Wohnung deshalb nicht widmungswidrig.

Möchte der Autor seine Wohnung jedoch zur kurzfristigen Vermietung an Touristen anbieten, so ist Vorsicht geboten. Mit der Bauordnungs-Novelle 2018 fand nämlich in § 7a Abs 3 BO für Wien die Regelung Einzug, wonach „die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke keine Tätigkeit darstellt, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird“ .

Bei einer ersten Betrachtung dieses Halbsatzes, sticht das Wort „gewerblich“ ins Auge. Es stellt sich die Frage, ob bei der Auslegung dieses Begriffes auf das gewerberechtliche Verständnis abgestellt werden kann. Ein Blick in die Materialien verrät, dass „gewerblich“ im Sinne einer regelmäßigen Zurverfügungstellung von Wohnräumen für Beherbergungszwecke gegen Entgelt zu verstehen ist. Mehr Klarheit schaffte das Landesverwaltungsgericht Wien, indem es in einer Entscheidung  ausführte, dass der Begriff „gewerblich“ in baurechtlicher Hinsicht auszulegen sei und somit keinesfalls mit „gewerblich“ im Sinne des Gewerberechtes gleichzusetzen ist.

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„Gewerblichkeit“ im Sinne des Gewerberechtes würde unter anderem voraussetzen, dass zur bloßen Vermietung noch Dienstleistungen während der Dauer der Vermietung hinzutreten. Diese können etwa im regelmäßigen Reinigen der Wohnungen, oder im Waschen von Wäsche gelegen sein. Darüber hinaus setzt „Gewerblichkeit“ im Sinne des Gewerberechtes voraus, dass die Tätigkeit nicht im Rahmen einer – als solche vom Gewerberecht ausgenommenen – „häuslichen Nebenbeschäftigung“ erfolgt. Diese Kriterien der „Gewerblichkeit“ sollen jedoch für das baurechtliche Verständnis dieses Begriffes nicht von Relevanz sein.

Gewerblichkeit im baurechtlichen Kontext liege daher nach Ansicht des Verwaltungsgerichts auch dann vor, wenn die Bestands­objekte regelmäßig für kurzfristige Beherbergungszwecke vermietet werden, auch wenn während der Vermietungsdauer keine Dienstleistungen an den Gast erbracht werden. Die Frage der Gewinnerzielungsabsicht sei für das Vorliegen von „Gewerblichkeit“ im Sinne des Baurechtes – im Unterschied zum gewerberechtlichen Verständnis dieses Begriffs – ohne rechtliche Relevanz.

Fraglich ist freilich auch, was unter „Kurzfristigkeit“ zu verstehen ist. Eine Vermietungsdauer von bis zu 30 Tagen kann wohl noch als kurzfristig klassifiziert werden, wobei einzelfallbezogene Überschreitungen dem wohl nicht schaden. Für den zuvor erwähnten Autor, der seine Wohnung zur kurzfristigen Vermietung an Touristen anbieten möchte, bedeutet dies, dass mit der Zielgruppe „Touristen“ wohl jedenfalls eine kurzfristige Vermietung im Sinne dieser Bestimmung vorliegt. Touristen mieten Ferienwohnungen typischerweise für den Zeitraum unter 30 Tagen an; längere Mietdauern sind wohl die Ausnahme.

In einem ersten Zwischenergebnis bedeutet dies, dass eine kurzfristige Vermietung von Wohnungen in Wohnzonen somit grundsätzlich nicht zulässig ist. § 7a Abs 5 BO für Wien sieht von diesem Verbot jedoch – relativ kasuistisch anmutende – Ausnahmen vor. Derartige Ausnahmen sind etwa möglich, wenn und soweit durch die kurzfristige Vermietung in Wohngebieten die im gesamten Gebäude für Wohnungen verwendeten Flächen nicht weniger als 80 % der Summe der Nutzflächen der Hauptgeschosse – jedoch unter Ausschluss des Erdgeschosses – betragen.

Eine weitere Möglichkeit einer Ausnahme wird eröffnet, wenn und soweit die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen gemindert ist. Eine derartige Minderung der Wohnqualität kann etwa äußeren Umstände wie Immissionen, Belichtung, Belüftung, fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus oder der besonders schlechten Lage im Erdgeschoss geschuldet sein.

Werden Einrichtungen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen, geschaffen oder erweitert oder zugleich anderer Wohnraum in räumlicher Nähe in zumindest gleichem Ausmaß geschaffen, so kann eine kurzfristige Vermietung zu Beherbergungszwecken auch zulässig sein.

Zu beachten ist jedenfalls, dass ein Antrag auf gewerbliche Nutzung der Wohnung für kurzfristige Beherbergungszwecke notwendig ist, um die beabsichtigte Nutzung auf eine ausreichende baurechtliche Grundlage zu stellen. Da der Gesetzgeber teilweise vage Formulierungen gewählt hat und es für die Zulässigkeit der kurzfristigen Vermietung auch stets auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, empfiehlt sich bei Plänen zur kurzfristigen Vermietung in Wohnzonen sowohl die Vorsprache bei der Behörde, als auch den Rechtsfreund des Vertrauens zu Rate zu ziehen.

Text: Mag. Theresa Stachowitz und Mag. Matthias Nödl