Ist das Überbauen der Grenze des Nachbargrundes zulässig?

Geringfügige Grenzüberbauten können gemäß herrschender Rechtsprechung unter Umständen zulässig sein und dazu führen, dass der Eigentümer des Bauwerks Eigentümer auch des überbauten Nachbargrundes wird. Die Zulässigkeit von Grenzüberbauten ist jedoch einzelfallbezogen zu beurteilen.

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Einen Gutteil der gegenwärtigen Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben von Bauwerken bilden insbesondere im Wohnbau nachträgliche Wärmedämmmaßnahmen. In diesem Zusammenhang können insbesondere Baumaßnahmen im eng bebauten Stadtgebiet oder an dicht aneinandergrenzenden Bauten Schwierigkeiten bei der Einhaltung der Grenze des Nachbargrundes bereiten und zu Streitfällen wegen Grenzüberbauten führen.

Schwierigkeiten können solche Bauvorhaben insbesondere in Bezug auf Gebäude bereiten, die an der Grenze des Nachbargrundes errichtet sind. Möchte der Eigentümer dieses Gebäudes z.B. die der Nachbarliegenschaft zugewandte Feuermauer thermisch sanieren, kann die Stärke der Wärmedämmung zum Stolperstein werden. Denn ragt die Wärmedämmung über die Grundstückgrenze, ist für diese Grenz­überbauung grundsätzlich die Zustimmung des Nachbarn erforderlich.
Jedoch ist zu beachten, dass die Problematik des Grenzüberbaus sowohl Berührungspunkte im allgemeinen Zivilrecht als auch im öffentlich-rechtlichen Baurecht hat. Daher sind bei einer allfälligen Überbauung der Nachbargrenze beide Materien zu berücksichtigen.
Besonders bemerkenswert sind insbesondere die Bestimmungen der Bauordnung für Wien („BO Wien“), wonach Wärmedämmungen an zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bauordnungsnovelle LGBl. für Wien Nr. 33/2004 bereits bestehende Gebäude bis 20 cm über Fluchtlinien und in Abstandsflächen sowie über Mindestabstände vorragen dürfen (Artikel V Abs 5 BO Wien). Die zwischen den Liegenschaften verlaufende Grenze muss jedoch nicht zwingend eine Fluchtlinie gemäß der BO Wien darstellen, weshalb die Anwendung der Ausnahmeregelung immer einzelfallbezogen zu beurteilen ist.

Die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer normieren vereinzelt Duldungspflichten der Nachbarn zur Benützung ihrer Liegenschaften zur Durchführung von zeitlich begrenzten Bauführungen oder Instandsetzungsarbeiten an Nachbargebäuden, sofern diese ansonsten nicht möglich oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich sind. Die Benützung der Nachbarliegenschaften ist demnach jedoch nur für zeitlich begrenzte Arbeiten zulässig, nicht aber für dauerhafte Maßnahmen.
Des Weiteren ist nach der BO Wien für das Baubewilligungsverfahren die Zustimmung des Eigentümers bzw. aller Miteigentümer vorzulegen, wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer der bebauten Liegenschaft ist. Die Verpflichtung der Zustimmung des Nachbarn bei einem allfälligen Grenzüberbau ist jedoch nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt.

Der Verwaltungsgerichtshof vertritt im Zusammenhang mit Grenzüberbauten die Auffassung, dass die Frage, wer Eigentümer eines Bauwerks ist, von der Baubehörde als zivilrechtliche Vorfrage zu prüfen ist. Bei der Beurteilung der Eigentumsverhältnisse am überbauten Grund ist gemäß dem Verwaltungsgerichtshof zu berücksichtigen, dass für einen Grenzüberbau, soweit er nur einen Teil des Bauwerkes auf fremden Grund betrifft, die allgemeinen Regeln der §§ 415, 416 ABGB anzuwenden sind.

In Anwendung der §§ 415, 416 ABGB ist davon auszugehen, dass der Bauwerber – selbst bei Unredlichkeit – Eigentum an der überbauten Fläche erwirbt, wenn die in Anspruch genommene Grundfläche des Nachbargrundstückes im Vergleich zum nicht überbauten Teil geringwertig ist. Bei geringfügiger Überbauung erwirbt daher der Bauwerber in Analogie zu § 416 ABGB Alleineigentum an dem Bauwerk und der überbauten Fläche des Nachbargrundstückes. Nach dieser Rechtsprechung ist daher davon auszugehen, dass bei der Anbringung einer Wärmedämmung, welche die Grundstückgrenze überragt, der Eigentümer des Gebäudes außerbücherliches Eigentum an der überbauten Fläche des Nachbargrundes erwirbt.

Zudem kann die Anbringung einer Wärmedämmung, die die Grundstücksgrenze überragt, auch als Nachbarschaftsstreit vor Gericht landen, insbesondere weil der Nachbar – abgesehen von den Bestimmungen des öffentlichen Baurechts und seinen subjektiv-öffentlichen Rechten – auch die Möglichkeit hat, die Beseitigung einer Grenzüberbauung aufgrund des allgemeinen Zivilrechts geltend zu machen. Der Nachbar kann beispielsweise eine Besitzstörungsklage wegen der Beeinträchtigung seines freien Besitzes sowie eine Klage auf Entfernung von grenzüberschreitenden Baumaßnahmen erheben.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat bereits in ständiger Rechtsprechung ausgesprochen, dass das Recht des Nachbarn, sich gegen eine Grenzüberbauung gerichtlich zur Wehr zu setzen, durch das Verbot der schikanösen bzw. mißbräuchlichen Rechtsausübung beschränkt wird. Rechtsmissbrauch bzw. Schikane liegt bereits dann vor, wenn das unlautere Motiv der Rechtsausübung augenscheinlich im Vordergrund steht und andere Ziele der Rechtsausübung völlig in den Hintergrund treten. Rechtsmissbrauch wird aber auch dann angenommen, wenn zwischen den vom Handelnden verfolgten eigenen Interessen und den beeinträchtigten Interessen des anderen Teils ein krasses Missverhältnis besteht.

Gemäß dieser Rechtsprechung kann der Schikaneeinwand bei einem geringfügigen Grenzüberbau berechtigt sein, wenn eine Verhaltensweise des Nachbarn vorliegt, die weit überwiegend auf eine Schädigung des Bauführers abzielt und die Wahrung und Verfolgung der sich aus der Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte deutlich in den Hintergrund tritt. Der OGH hat beispielsweise bereits eine Überbauung der Grundstücksgrenze durch einen Zubau mit der Länge von 10,16 m und einer Breite von 23 cm in einer Höhe von ca. 3 bis 7,5 m als bloß geringfügig qualifiziert und daher als zulässig erachtet. Der Bauführer, der eine thermische Sanierung durchgeführt und eine Wärmedämmung angebracht hat, könnte daher den Schikaneeinwand gegen eine Beseitigungsklage des Nachbarn erheben, sofern die Grenzüberbauung geringfügig im Sinn der Judikatur ist.

Zwecks Vermeidung langwieriger und kostenintensiver Nachbarschaftsstreitigkeiten ist es jedoch in Zweifelsfällen empfehlenswert, vor Durchführung einer thermischen Sanierung zumindest die Zustimmung des jeweiligen Nachbarn zur Bauführung einzuholen oder sich allenfalls eine (verbücherungsfähige) Dienstbarkeit vom jeweiligen Nachbarn einräumen zu lassen, wenn das Risiko einer Überbauung der Nachbargrundgrenze besteht.

Text: Ing. Mag. Julia Haumer-Mörzinger und Mag. Matthias Nödl

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